A posição jurídica do beneficiário de promessa de alienação no caso de insolvência do promitente-vendedor

(Comentário ao Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 4/2014, de 19 de Maio)

I. O Acórdão e o objecto do comentário

No Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 4/2014, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) debruça-se sobre a posição jurídica do beneficiário de uma promessa de transmissão (meramente obrigacional) da propriedade de uma fracção autónoma de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal, com tradição da coisa, em face da declaração de insolvência do promitente-vendedor. Concretamente, pronunciou-se o Tribunal superior sobre a questão de saber, perante a decisão do administrador de insolvência de não cumprir um contrato-promessa a que o insolvente se havia vinculado, com eficácia obrigacional e tendo havido tradição da coisa, qual a pretensão indemnizatória que cabe ao beneficiário da promessa de alienação (i) e, por outro lado, se beneficia de direito de retenção como garantia desse crédito (ii).
Vejamos, esquematicamente, o caso que motivou o aresto: A celebra contrato-promessa de compra e venda com B, nos termos do qual se vinculou a vender uma fracção autónoma de prédio urbano; A recebeu de B certa quantia a título de sinal e entregou o imóvel objecto do contrato. Mais tarde, em face da insolvência do promitente-vendedor (A), o administrador de insolvência decidiu não cumprir o contrato-promessa (isto é, não celebrar o contrato prometido), importando então saber que direito tem B e como é graduado no processo de insolvência.
A intervenção do Supremo Tribunal foi suscitada depois de uma decisão em primeira instância que reconheceu ao beneficiário da promessa o direito ao valor do sinal entregue, garantido especialmente por direito de retenção sobre a coisa objecto do contrato prometido. Neste caso, nos termos do n.º 2 do art. 759.º do Código Civil (CC), a sua garantia preferirá sobre hipotecas sobre a mesma coisa, mesmo que anteriores.
Tal sentença foi objecto de recurso para o Tribunal da Relação. Este concluiu que, no âmbito da insolvência, a tutela do beneficiário da promessa de transmissão decorre das normas dos artigos 102.º, 104.º/5 e 106.º/2 do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE) e não pelo instituto da devolução do sinal em dobro do art. 442.º CC; em consequência, não gozaria tal crédito de direito de retenção, porquanto este está associado à indemnização do art. 442.º CC, nos termos da alínea f) do n.º 1 do art. 755.º CC. Nessa medida, graduou como crédito comum o direito do promissário de alienação, a ser pago depois de satisfeitas as hipotecas que sobre a coisa incidissem.
Ora, uniformizando a jurisprudência, o Supremo Tribunal de Justiça veio a dar guarida à posição do promissário, atribuindo-lhe o direito ao sinal em dobro nos termos da lei civil (art. 442.º CC), crédito especialmente garantido com direito de retenção (art. 755.º/1/f) CC). Indo mais longe, o douto Acórdão fixou uma interpretação restritiva da atribuição do direito de retenção, determinando que tal garantia real apenas é outorgada ao promissário de alienação que seja consumidor, recusando-se tal caução a todos os demais.
A nossa análise à erudita decisão do Supremo Tribunal de Justiça cingir-se-á, assim, àquelas duas questões supra indicadas. Em primeiro lugar, cuidaremos de saber, em face do direito positivo, qual a pretensão indemnizatória que cabe ao promissário de alienação quando haja obtido a tradição da coisa objecto do contrato; em concreto, importa identificar se é titular do direito ao dobro do sinal (nos termos do art. 442.º CC) ou, pelo contrário, a uma indemnização calculada nos termos do n.º 2 do art. 106.º CIRE. Em segundo lugar, importa saber se, quando o beneficiário de promessa de alienação que tenha obtido a entrega da coisa seja titular de um crédito indemnizatório pelo incumprimento do contrato-promessa, a atribuição de tal garantia está circunscrita a consumidores.

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